面對九七的兩岸三地股市與房市

要看外資企業和港人動向

《遠東經濟評論》1995年曾刊載過傅立曼的評論文章，他悲觀地指出97後不需兩年，香港就會完全「深圳化」，而《財星雜誌》更明指97後香港將死亡。《經濟學人》週刊去年也針對香港前途發表了一連串悲觀的論調。日本兩位右翼學者中嶋嶺雄和長谷川慶太郎則出版了《日本如何面對中國的危機》，強調香港在97後將喪失政治民主與經濟自由，香港經濟的崩盤造成骨牌效應，導致中國泡沫經濟的破滅。

香港前途是不是真的這麼悲觀？傅立曼今年在接受《亞洲華爾街日報》訪問時，坦承兩年前的看法有所偏差，儘管他現在對於香港97後的政治民主和新聞自由仍抱持保守看法，但對香港未來的經濟繁榮卻轉變為樂觀的態度。

其實最有資格評斷香港未來的，不是學者專家或政客，而是香港居民和在港的外資企業，只要他們願意在97後留下來，未來香港經濟就沒有理由崩盤。從許多民間調查中也可以看出，外資企業對未來的香港經濟，至少在五年之內是抱持樂觀態度的。

另外，在港的一千七百多家中資企業也很重要，這些「太子幫人馬」在香港的倉儲、運輸、媒體、金融、保險業中，均佔有舉足輕重的地位。基於自身利益考量，他們會盡一切可能維持香港的繁榮。

種種跡象顯示，香港持續繁榮是可以被期待的，這對台灣又會有什麼影響呢？儘管最近台港航線談判遭遇些挫折，但這只是第一回合談判，相信未來應該可以找到交集，如果能在7月1日前達成共識，對台灣股市與房市，應有正面的衝擊。而隨著兩岸人民關係條例放寬，中資進入將帶動辦公樓和小套房行情。另外，台股雖然最近受一些社會事件影響而進入盤整期，是否會再創風雲，97也應該是個重要的因素。（註：台港航線已在5月24日兩岸的第二次談判中達成共識。）

本院針對97將屆之「兩岸三地的股市和房市」，在本年5月12日邀集工商界專家在院內舉辦座談會，以下就是座談會內容之扼要報導。

兩岸三地繁榮可期

寶來證券副總裁戴震表示，如果沒有發生戰爭，兩岸三地未來的經濟發展是可期的。事實上，兩岸三地最近的股市表現相當不錯，去年大陸「宏觀調控」鬆綁後，利率調降，股市出現了倍數的漲幅，開戶人數大幅增加，幾乎是以每天五千人的速度在增長，雖然散戶金額並不大，但累積下來的量也很可觀。

另外，最近港股表現也相當理想。至於台股方面，從去年台海危機結束後，指數自4,500點攀升到8,700點，但由於前一段時間漲幅較大，短期內有獲利回吐的賣壓，而且政府也希望讓股市冷卻一點，加上最近為內閣局部改組，和在野黨要求撤換內閣之事，引起股市回檔，不過縱然如此，戴震並不認為會有泡沫經濟破滅的現象。

民國78年台灣上市公司家數不過181家，總資本額差不多是4,397億。今年以來，上市公司家數已超過四百家，總資本額增加為一兆八千億，總市值也達到九兆。和78年相較，現在無論是上市公司家數或總資本額都已大幅增加，所以只要量能稍微滾一下，股市應該就可以超過當年的表現。今年股市曾出現2,500億的單日成交量，目前量能也都維持在一千億元以上，等這段期間股市作修正過後，長期看來還是繁榮可期的，尤其國內下半年又要發行認股權證，這種金融工具過去不論是在香港或日本，發行初期都會帶來市場榮景，在台灣的情況應該也是一樣的。

怡富投顧個人理財部襄理鄭明祈則表示，現在大陸正全力推動九五計畫，從過去的經驗觀察，八五計劃進入高峰期時，通貨膨漲率也跟著上升，特別是在1994年時，通貨膨漲率一度高達24%，朱鎔基於是開始實施「宏觀調控」，使通貨膨漲下降到現在不及3%。另外，今年大陸的出口表現也相當不錯，去年大陸全年對美出超只有120億美元，但今年第一季就已達到96億美元。

低通膨同時也意味低利率，去年大陸就曾兩次調降一年期定存和活存利率。而過去農曆年放出的貨幣量，99%都會在第一季結束前回到銀行，但今年只有75%回流。這隱含了兩個意義：第一，民間貨幣需求比較高；第二，利率走低已成為趨勢，因此流入股市要比回到銀行的量大。預估去年大陸經濟成長率約為9.7%，今年達到兩位數基本上沒有問題。

至於股市情況，去年12月大陸股市曾發生「股災」，主要是因為朱鎔基認為當時的股市行情是人為炒作的結果，所以在政策上採取冷卻手段，但在短短三個月內，股市就已完成盤整，隨後指數再度飆上新高。保守估計，這陣子上海和深圳A股的總成交量將近300到350億人民幣，頗為可觀。鄭明祈認為未來一段時間政策面可能會打壓，市場會比較亂一點，但因為有九五計畫和低通膨、低利率的有利因素，大陸股市前景還是不錯的。

上海潛力應會超越香港

湯臣集團台灣區總經理宋四君表示，7月1日香港應該會平穩過渡，這包括了兩個因素：第一，現在香港財政收支大約是2,500億人民幣，相當於大陸總財政收支的八分之一，大陸當局如果能夠完整地接管，對於財政收入幫助很大。另外，香港國際金融中心的地位也有助於大陸籌集海外資本。第二，「一國兩制，港人治港」的實驗，如果能夠成功，對收回澳門及台灣有示範作用。

在政治穩定的局面下，外商撤退的少，這可由香港辦公樓租金居高不下看出來。至於大陸房地產，受宏觀調控影響最大的是海南、廣東和褔建，因為當地的供應量大，投機成份也高，相形之下，浦東受的影響就比較小。

八五計畫完成了上海的十項基礎建設，營造出房地產市場有利的契機。而九五計畫則是朝向功能性的發揮，包括外商銀行經營人民幣業務試點指定在浦東進行，10個重要交易市場遷往浦東。另外，上海也正在推動居民購買商品房或把褔利房折價賣給現住戶，今年第一季上海房地產銷售金額雖然比去年同期降低，但其中個人購房部份卻成長了40%。

再者，上海也想走區域金融中心的道路，到2005年時，上海的潛力應該會超越香港，香港未來的定位會逐漸走向支持華南地區的營運，而上海則有華東地區作後盾，光是長江流域就佔了大陸四分之一國民生產毛額，無論就經濟成長率或產業背景，上海都要比香港佔優勢，至於台北的優勢則在人才、資金和國際化程度。

宋四君也認為香港的房市和股市是穩定的，大陸尤其是上海則潛力無窮，至於台灣的問題並不在97，而是在2000年之後的兩岸關係。在兩岸關係上，以小侍大需要高度的政治智慧。大陸收回澳門後，兩岸關係將處於談判過程中，這方面的不穩定因素，會對台股和房地產市場造成一些衝擊。

中華民國房屋仲介商業聯合會理事長王應傑認為，當初中、英、香港聯合聲明簽訂時，台灣媒體把97稱為「大限」，怡和洋行也撤退到百慕達，港股一度大跌，但現在港股已經比當初漲了十幾倍，至於房地產就漲得更多了！

香港的持續繁榮對台灣股市，尤其是中國概念股絕對是利多因素。台股表現好壞的關鍵在於是不是能夠抓住大陸市場，現在已經有一半以上的上市公司化整為零進入大陸，而大陸連續多年的高速經濟成長，也反應在台灣股市上，所以民間才會有多餘的資金投入房地產市場。當然，台灣的房地產市場不會再有過去那樣的榮景，也不會再出現「齊漲齊跌」的現象，但物稀為貴的地段物業仍有不錯的前景。

王應傑談到大陸的房地產市場，他說四年前大陸開始推動住房改革，提高褔利房租金，將所得的租金用來蓋更多的褔利房。在今年初，大陸當局也將房地產抵押制度化，今後無論是商品房或褔利房都能夠抵押貸款。以中國人根深柢固「有土斯有財」的觀念，今後購買房地產的意願一定會提高，走商品房而且是針對大陸居民的建築公司，將來業績一定會快速成長。

香港房地產是冒險家天堂

梁振英不動產投資顧問公司總經理顏炳立表示，在去年中共飛彈試射時，他就曾預測台灣房地產市場應該到谷底了，他說衡量房地產市場有幾個指標：第一是住宅區的土地價格，去年台北很多好地段的土地都被搶標走，而且成交價比底價高很多，但高雄的土地價格則是不動如山，因為高雄土地幾乎是無限供給，同樣的情況也發生在台中。

第二是工業區的土地。從去年開始，台灣工業區土地的買氣熱起來，很多夕陽產業或上市公司都搶著賣土地或蓋房子，這是因為土地價格上漲，要嘛是自己「加工」，要不就賣掉，至於買家都是電子科技這類高獲利產業，像華碩、英業達都在買土地或直接租廠房，而且購地的談判時間也縮短了。

第三是辦公大樓的空置率和租金水準。台北市東北區辦公大樓的空置率已從不景氣時的11%跌到現在的5%，而且租金也上揚了不少。高級住宅區的情況也是一樣，房子每坪價格在一百萬元以上，有些大安區的房子每坪也漲到六位數。另外，店面價格也都比以前上漲二成左右。

顏炳立認為97隻是大家共認的引爆點，所以會產生心理期望面，當然，台灣人的購買力也提升了，去年中共試射飛彈並沒有把台灣經濟嚇掉，國民所得甚至直飆上13,000美元，未來台灣的房地產應該是在穩定中成長，並沒有想像中那麼悲觀。

香港的房地產市場是個冒險家的天堂。未來香港如果能夠維持國際化、自由化，像中環這類好地段幾乎沒有下跌的空間，因為已經沒有新的土地供給，而需求卻是無限的，但像新界這類地方，跌的時候最先跌，漲的時候幅度也有限。高級住宅區去年到現在也差不多漲了二到四成。另外，中資機構不斷進駐，已佔了香港地產交易的三分之一到二分之一。他認為，97後董建華可能會推出一些抑制房價的措施，短期會有些影響，但長期看來，好地段的房子應該仍可以穩定發展。

至於上海的房地產市場，浦東如果能把生活機能搞好，是上海的明日之星，很多廠商看準了這點，紛紛遷到浦東發展。上海好地段的房價在1995年時曾上漲到30幾萬元人民幣，投資報酬率高達28%，差不多四年就可以回本，但現房價已經下滑到了28到30萬之人民幣，投資報酬率跌到18-20%，這是因為浦東有大量供給，浦西也有一些供給已陸續完工。

香港沿海物業台灣分公司總經理胡儉表示，1989年他剛到香港時就住在紅勘黃浦花園區，那時間700尺的房子只賣港幣110萬，但現在已漲到了480萬到500多萬，在八年間房價漲了將近五倍，但同期香港的平均工資才漲了一倍，房價已經嚴重超出普通老百姓的支付能力。按港府規定要在香港住滿七年才有資格申請公屋或政府提供貸款的褔利屋，但現在香港每天接受大陸150名移民，這些新移民並不符合此一條件，而且他們多半是赤手空拳來香港打天下，想在香港買房子根本不可能，即使是一般香港老百姓想買房子，也不是件容易的事。最近董建華公開呼籲暫時不要買房子，他在上任後可能會採取一些抑制房價的措施，但也有消息指出，97後香港樓市還有得漲，這是因為：第一，「香港回歸祖國，祖國不能沒有面子」。第二，大批中資機構湧入，帶動樓市炒風。

97後港股前景看好

至於大陸的樓市，在1994年宏觀調控時的確受到了很大的影響，但淘汰掉一些不夠實力的公司也是件好事，未來大陸樓市的走勢應該不錯，就拿上海來說，1994、95年開始，上海市政府收緊批地數量，最近更是一塊都不批，準備消化掉現有的外銷房，用來支持興建內銷房。另外，上海市準備了40億元之人民幣選擇性地收購外銷房，而且宏觀調控結束，內地居民買內銷房政策的出爐，加上房地產業又被列為九五計畫重點支持產業，所以上海的房地產應該會在今年下半年或明年初出現上升趨勢。

京華證券國際本部經理楊道明表示，香港股價指數在去年達到14,004點後，受到房地產影響，由地產股帶動向下修正，但從上個月起，指數又開始上揚，到了5月九日更創下了歷史新高點，今天（5月12日）更竄升到了14,100點，從這裡可以看出香港股市的前景很好。

97對港股的影響可從資金、管理制度、股市結構和投資心理四個方面來看。就資金面來說，中英香港聯合聲明簽定後，包括摩根史坦利在內的外資一度撤離香港，之後又陸續回來了。至於中資部份，1994年開始，大陸投入香港的資金首度超過香港投資大陸，其中部份投入基礎建設，股市方面則是透過華潤、中信集團，取得上市公司的控制權。中資對房地產的投資以中長線為主，也對旅遊、貿易及運輸進行掌控。

講到對管理制度的影響，香港是個典型資本主義下的產物，儘管大陸方面強調97後香港制度不變，但香港和大陸的想法畢竟不太一樣，自然會造成一些問題，所幸大陸方面直到現在還相當自制，但未來會如何發展，可能是影響投資比較大的變數。

第三就是投資心理和股市結構，最近這波股價上漲，「紅籌股」扮演了重要角色。所謂「紅籌股」在香港上市的大陸國營企業）並不受歡迎，但最近的情況大不相同，繼「紅籌股」飆漲後，國企股（即H股）也跟著上來。隨著97將屆，中資將填補英資空缺，從而也改變了港股結構，過去港股是以金融和地產股為主，未來隨著中資進入，工業股所佔的比率會越來越大。另外，過去港股的本益比都相當低，但因為投資人看好大陸經濟前景，現在也願意投資高本益比的工業股。綜合上述四個觀點，97後的港股前景看好，是值得投資人考慮購買的。◆